[心得] 限貸風暴中的淡水畢業文 (文長)
各位前輩好，畢業這條路走來很慶幸有房板的幫助（尤其是關於限貸的最新消息）。
謹以此文總結我的心路歷程，除了做下紀錄外，也希望能給想購屋的板友參考。
我是七月最後一週才簽約，恰逢限貸發酵，當時許多銀行實質上已限制進件、排隊撥款。
整個八月風聲鶴唳，每天都有新消息、又有銀行宣布設限...
當時也不知道政府會給誰放行，因此是提心吊膽了一個月。
確定撥款、交屋後才放下心中大石，能好好的來發這篇畢業文。下面會詳細寫這段過程。
文長，大家可跳著看XD 尤其可以跳過第二部分。
【一、背景】
28歲，前50大上市公司員工，年資2～3年，年薪大概120萬。
跟另一半年薪合計約200萬，兩三年內應該會結婚。
但由於她剛開始工作，故資金主要來自我的存款+投資，200出頭萬。
我跟另一半一起住在北市小小套房。
因為這邊不大，她另有一個在新北的空間放部分的衣服鞋子等等。
那邊的租約快到了，我們打算把兩邊的東西集合起來，一起搬到更大的租屋處。
好巧不巧逛到房板，也不知道是哪來的勇氣驅使，跟板上的仲介前輩去第一次看了房子。
當時6月初，那是一間以個人財力買不起的板橋中古屋，開價近1800萬。
很感謝他即使知道我買不起，還是願意帶我賞屋，並跟我講解中古屋購屋流程。
那間房子裝潢別具風格，很漂亮，我一看就心動了（小白通病）（心動卻無法行動）
想到591上租屋物件，能供兩人住且空間夠大的都相當貴，而且還有如下問題：
公寓無人收包裹、家具/裝潢不喜歡不能換、房東網路跟家電往往都用最鳥的；
電費費率高、沒陽台沒廚房、未來總要再搬家而搬家很累...等等
再加上看房的驚艷，突然有了「不如用買的吧」的念頭，開始了看房之路。
【二、看房/選居住地】
[預售屋]
心中有了念想後，就開始做起功課。
既然板橋的中古屋我買不起，那何不看總價可能尬得過的預售屋？預售屋還是新的呢！
預算大概抓在1600，捏到頂2000，希望距離高運量的新北捷運站近。
永和板橋新店的價格甚高，目標擺在三重新莊土城。
於是沒方向的從591抓新北低總預售，然後一通通打電話。
發現自己較有興趣的很多都已經完銷，那些排隊搶房、潛銷先買都是真的。
且1600已經很難買到室內15坪的的房，實有越看越失落之感。以下是我們去看過的案子。
1. 都廳2，權狀23坪，綁車總價1900，單價71
端午節後去看，銷得差不多了，隨便預約也有得看。
案場沒幾個人，代銷滿親切的，但看樣品屋時真的覺得...格局好狹窄、好像貨櫃屋。
另外梯戶比不優、無明火、廚房超小、不可客變。完全就是賣地點，另一半不愛，放棄。
2. 金城帝寶2，權狀27坪，綁車總價2100，單價69
都廳覺得不行，想起朋友去年下訂土城的「美德市」，就來看能不能跟他當鄰居。
帝寶有不錯的方正兩房戶型扣到這個時候才賣，也算是來的時間不錯，但價格也上去了。
我們覺得還算OK，雖然室內還是偏小，但好歹比都廳好。
等幾年後交屋，這段時間要湊出兩成頭款我們也有信心，差點就約時間要下訂了。
但夜深人靜，想到未來40年要扛的房貸有多重，甚或若只核30年該怎麼辦，就緊張不已。
甚至跑去廟裡拜拜擲筊問該不該買，但心中已有答案，就是不夠喜歡又偏貴，別買吧。
失眠好幾天，另外去年只覺得朋友在炫耀買了房子，開始看房後才覺得怎麼沒跟著買...
他買的時間跟價格真漂亮，又是優良建商。但當時我也還買不起，現在也只能暗自嗟嘆。
3. 力璞紘，權狀33坪，不綁車總價2050，單價62
看完金城順帶去看的，一看不得了，同樣坪數怎麼格局可以這麼棒，看起來這麼寬敞。
但已經接近完銷，兩房全沒了剩三房，代銷解說時旁邊還直接賣掉一戶。
另外還有之前猶豫的人跑回來說希望無論如何能買一戶兩房，代銷也只能道歉說沒了。
由於我根本沒預約，所以這些絕對都不是演的...也算是一種震撼。
總之我們有機會買的只剩二樓車道上方露臺戶，也就是最鳥的戶型XD因此可以不綁車位。
然而因為預計明年、最晚後年就交屋，根本來不及存到錢，因此這案我們只能聞香而已。
4. 市政官邸3，權狀25坪，綁車總價2050，單價72
原本覺得此案離捷運站太遠所以沒看，但聽到消息說本案空間運用佳、無雨遮等優點，
於是還是去看了，確實其權狀25坪，空間看起來卻比金城的27還大，但單價也較貴。
不過空間大就是舒服，另一半表示更喜歡此案，因此我又一次陷入天人交戰加失眠。
由於確實有喜歡，所以要思考的只有負擔能力，而此案的價格其實並不會比較輕鬆。
因此後來仍決定不買，並開始看有沒有低總的中古物件。
並且關注即將開案的「新濠岳」，想說他們的小坪數兩房物件可以看看能否壓低總價。
[中古屋]
大概在看金城帝寶、市政官邸期間，我跟家人說自己在看房的事。
他們表示支持，而且願意在差一點的時候提供資金協助，這讓我在看房時更放心了些。
因此中古屋我們主要看總價1400到1600萬區間的。
但由於新青安推動，這時房市可以說熱到不行，
這個價格帶還掛在網上的，不是屋況糟糕就是價格遠超行情。
但我們還是去看了不下10間，下面按地區來說。
1. 丹鳳
爬梳過自己想要的機能跟可負擔的區域，發現下新莊是一個可考慮的區塊。
丹鳳站出來大概走到後港/民安/四維這邊，生活機能極佳，但要走600米左右。
相當於住在鬧區裡面。
看了一個低樓層公寓跟一個華廈，兩者屋況我都覺得尚可接受，但價格都高於行情甚多。
其中華廈屋況又更好，但要叫瓦斯桶覺得抗性太強，且另一半都太喜歡，因此作罷。
後來持續看丹鳳地區，都沒有理想的物件。
2. 土城
有一案相當吸引我們，是釋出相當少的老電梯社區，距土城捷運站約600~700米。
屋內狀況良好，單價開在55也跟當時中古行情相符，但其狀態明顯優於其他土城的物件。
其所開總價超過我們預算一些，仲介表示屋主價格很硬，最多砍50萬。
我們原本都要下斡了，想說捏爆吧，喜歡才是重點。
結果被我發現...這是被4/3地震震到受損的社區。
而且剛震完屋主就掛售，當時開價還低100萬以上，
但當時地下室狀態非常可怕，看屋者沒人肯買，
後來等結構修復差不多了，再加價賣XD，因此當然就不買了。
同時期土城有單價接近但較醜的物件，結果都快速成交了，成交金額都跟開價相差無幾。
3. 淡水
其實一開始完全不考慮淡水的。
但在591設總價條件後新北幾乎就只有淡水會有結果XD，就想說不然看看也不會少一塊肉。
在淡水陸續看了幾個物件後，認真覺得「以物件來說，淡水真的住得比較像人」
其中有一案是開價最高的（單價亦高過行情），但也是最心動的。
後來好在屋主接受較大的砍價，就買下此戶畢業。
【三、買房與貸款過程】
[決定]
兩個月看房下來，我們大概確定了「室內15坪對我們來說不夠大」這件事。
同時在大熱天從捷運站走到物件處，我們其實覺得走超過500米非常痛苦，請越近越好。
（不過網路上距離捷運站近的物件有如鳳毛麟角）
後來買的物件吸引我們的地方在於：
1. 屋齡10幾年，在921之後，在新莊/土城看的房幾乎都25-30年以上。
2. 距離輕軌站出口不到100米，走路不到1分鐘就到家，紅樹林8分、北車45分，可接受。
3. 在兩條重要幹道(台2線、101縣道)交叉口，走路5分鐘內至少3個公車站牌也很方便。
到淡水捷運站只要不到10分鐘，經中山北水碓、市區，可說進可攻退可守。
4. 位於新市鎮精華區(麥當勞到家樂福)跟舊市區(北新路/淡大)中間，生活機能優良。
5. 室內有25坪，且有車位，平均兩戶一梯。（看一堆小+梯少的預售後，這實在太加分）
6. 屋主有認真裝潢全室，並附數台品牌冷氣、冰箱、風機、免治馬桶及熱水器/瓦斯爐，
讓我們能省下裝修成本，且高樓景觀視野好。
7. 社區明顯自住客為主、小朋友多，住戶進進出出、與物管人員話家常，很有人情味。
8. 各類明顯的物件抗性如鄰避設施、無天然瓦斯、暗廳暗房等都沒有，
唯一的抗性大概只有「位於淡水」而已。
我們為了體驗通勤的感覺，甚至平日搭第一班車到淡水輕軌站，然後再搭回北市上班。
確認這樣的模式可以接受，才決定要買下。
（其實這段時間往返淡水多次，越來越覺得也沒很久，滑滑手機時間一下就過去了）
至於淡水未來會有大橋、淡北道路，還有不知道會不會有（大概不會）的科技園區，
我們完全不把他當作加分項，重點仍然是輕軌近跟生活機能足夠。
[下斡]
我們想從屋主開價-200萬下斡，直接被打槍，後來改成-150萬，也是被拒絕。
原本想說難得看到喜歡的，如果買不成也不勉強買別間，就繼續租屋好了。
結果一陣子後，仲介通知開價-150萬屋主願意議價，於是特別跑一趟淡水簽斡。
過兩天颱風來襲，放了兩天假，所幸週末順利簽約，無奈還是加了一點價。
但整體能把單價壓在2字頭，在今年6-7月這個市況我覺得已經相當好了。
[貸款]
貸款是這段過程中最煎熬的部分，其實簽斡時板上早就有限貸的風聲，但我還是簽了。
重點是：我沒有壓但書！我沒有壓但書！我沒有壓但書！
（現在想起來真的覺得可怕）
當時父母表示，以本案的價格，要是最後只能貸總價的70%，
那70%跟80%間的差額他們可以贊助，因此我就不壓條件簽下去了。
誰知道後面的狀況不是幾成的問題，而是能不能貸到的問題…
在了解問題嚴重性後，按照板上資訊，我選擇三天內跟臺銀、農會申請貸款。
幸運的是，臺銀淡水資金充裕，經辦友善，效率頗高，也直接照我的成交價貸了8成。
我是申請新青安，1000萬/40年/新青安一段式利率，超過部分拿到40年/2.185%。
寬限期我自己選了2年，跟另一半討論後，我們認為這是寬限期後比較舒服的負擔金額。
雖然後來覺得寬5彈性更好，畢竟還款可以自己控制。
但我想自己應該不會在不需還本時自主還本，別挑戰人性，寬2很OK了。
貸款時程為：8/1申請、8/15核准、8/21對保、9月初撥款，撥款後即交屋。
農會也以相同條件於8/19核貸，但因臺銀較快，就選擇跟臺銀辦。
我跟臺銀或農會都不曾往來，所以有傳聞說需要靠關係倒不一定是真的。
當時為了因應限貸，仲介把交屋期限訂在10月底，想不到40天內就走完了全部流程。
可以說是意外驚喜。
【四、感想】
以七月底才簽約來說，這40天大概是限貸令最人心惶惶的時期，對我來說也像驚濤駭浪。
尤其我這個小白還不要命，這種節骨眼還敢不壓任何特約或但書。
我覺得自己很幸運，最後能熬過這段時間，順利交屋，成為有殼一族。
從完全不懂房市跟不動產、第一次看房，到交屋也就三個月的時間。
更慶幸的是最後以比預期的1400萬低很多的總價，買到滿意的自住宅。
若買新濠岳，那含走路8分鐘到頂埔加捷運到北車時間30分鐘，雖然比淡水要快上8分鐘，
但相同的室內面積，用76萬的單價算，總價大概要破3000萬了。
從這個角度想，就覺得好像挺划得來XD。
而且因此跟父母需求的贊助金額少非常多，也很高興能降低二老的負擔。
看房、找房真的是很累人的事，這段時間也有許多友善的仲介夥伴持續推薦案子給我。
我覺得重點就是不要眼高手低，願意買老遠小，努力找，一定會有機會的。
我的朋友也有買蛋黃區夾層小套房的，價格比我高些，但地點優，無非也是種選擇。
但重點一定要說的是：自住千萬不要勉強買不喜歡的。
現在想想，若只因為fomo去買了我們看的、沒真的喜歡的其他房子，
或許假以時日，例如在自己換瓦斯桶、扛沉重的房貸、雨天走700公尺到捷運站的時候，
會後悔當時做了這個決定吧。
現在政府態度明顯友善首購，對於小白來說，少了投資客當需求方的對手。
說不定未來兩年內就是最佳買房時機。
希望也要買自住房的板友們能買到滿意的房子。
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