[新聞] 小宅化如何影響租屋市場？小宅多、租金

1.媒體來源:《報導者》 ｜ The Reporter 2.記者署名: 文字/簡毅慧 攝影/陳曉威 設計/江世民 共同採訪/方德琳、孔德廉 核稿/方德琳 責任編輯/黃鈺婷 3.完整新聞標題: 小宅化如何影響租屋市場？小宅多、租金漲愈多？5年400萬筆租屋數據全解析 4.完整新聞內文:https://imgur.com/O6J3YCw （攝影／陳曉威；設計／江世民） ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 房價高漲、小宅化趨勢不只影響購屋族的選擇，也連帶波及全台各地的租屋族。《報導者 》爬梳2019年至2023年全台最大租屋平台「591房屋交易網」近400萬筆租屋數據，發現20 坪以下整層出租的小宅數量跟占比大幅提升，每坪租金也在短短5年間成長超過2成，而且 中南部地區的租金成長率遠高於北部，甚至達數倍之多。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 「年初不買房，整年都白忙；今年先買地，明年賣學弟」，這句網路流行語精準反映出台 灣近年來的房地產投資熱潮。房價節節攀升，建商為了將總價維持在民眾可接受的範圍， 陸續推出更多小坪數商品，投資者紛紛湧入小宅市場，將其視為一種相對可負擔、回報穩 定的投資標的，小宅也因此逐漸成為房產市場的主流趨勢。 （延伸閱讀：〈鳥籠小宅時代來臨：新青安助攻高房價，小空間貼近基本居住水準底線〉 ） 然而，隨著2021年「房地合一稅2.0」上路，規定購屋未滿5年出售者需繳納35%至45%的重 稅以抑制短期炒房現象，投資人無法再以「短進短出」的方式獲利，只能等到5年期滿後 再出售，「明年賣學弟」的策略也因此轉變成「5年賣學弟」。 在這五年的閉鎖期中，部分投資者將小宅釋出到租屋市場，以租金回收成本。這種長期持 有限制下衍生的新策略，使租屋市場上新成屋小宅的供給快速增加，也墊高市場的租金行 情。 公民科技社群g0v專案「開放台灣民間租屋資料」自2018年以來持續監測全台最大租屋網 站「591房屋出租網」物件，《報導者》數據記者抓取2019至2023年5年間不重複的397萬 筆租屋資料，嘗試觀察疫情前後的租屋市場變化（完整方法論詳見文末）。 高房價、分割套房成本考量，小坪數、整層出租物件增加 攤開近五年的全台租屋供給數據，以「電梯大樓、整層出租」的物件占比成長最多，近兩 年間成長至將近4成。但此類物件的坪數卻下降最快，平均坪數從原本的31.6坪下滑至30 坪。 https://infogram.com/1pw237nngr11yyfv2lwqngrvkna9j1qzgrk https://infogram.com/1pk2dzyer6g0j2f9z1vgy17djlc3w97ddnx 「房價往上走後，租屋市場的供給端也出現很多質變。」住商機構企劃研究室執行總監徐 佳馨說，建商近年主推小宅，加上投資人也認為相比大坪數、高總價的物件，小宅更容易 出租、轉售，因此也更容易流入租屋市場。 從數據來看，屋主這幾年不再像過去那樣將房屋隔成數間分租，而是以「整層住家」的形 式掛上租屋平台。徐佳馨指出，這與近年來工安、消防災害頻傳密切相關，由於各地方政 府加強對違建、消防和建築安全的監管，隔間分租的成本顯著上升，也讓許多房東、投資 客改變策略，選擇將整層房屋出租以減少法規風險與改建成本。 「591房屋交易網」新聞公關組主任畢務潔也有類似的觀察：「我們之前討論過，假如一 個30年的公寓要合法隔成5、6間套房，消防安全都要納入考量，你光設計費、裝潢費等等 可能就要8、900萬，跟以往只要2、300萬的價格差非常多，所以我覺得還是會有人做隔間 （分割套房、雅房），但不會像以前那麼常見。」 畢務潔說，職業房東在出租物件時，必定會計算收益比，現在隔套成本拉高，在預算差距 不大的前提下，部分人會更傾向於購買兩間小宅整層出租，而不是一個大坪數物件隔套出 租。 此外，隔套出租的管理成本也比整層出租還高。不僅出入人員的複雜性增加，一旦發生意 外事件，例如房客自殺或死亡，還可能會大幅影響物件價值。相較之下，直接購買小坪數 物件並以整層形式出租，不僅簡化管理，也能降低風險，因此愈來愈多投資者傾向選擇這 類小宅整層出租的方式，確保資產的穩定性與增值潛力。 受科技業進駐、重劃區影響，中南部小宅大量湧現租屋市場 為聚焦分析小宅的分布與占比變化，《報導者》自租屋數據中篩選室內坪數在20坪以下、 整層出租的41萬筆物件。觀察六都小宅的增長趨勢，數量都顯著上升，台中市從2019年的 1.5萬戶直線成長至2023年約2.9萬戶，近乎翻倍成長。近年中南部房價騰飛，也帶動小宅 出租數量跟占比穩定上揚。 https://infogram.com/1p3mjlld1pgyg6t0mlwpj3eepjbd7w229d1 雖然以小宅總體出租數量來說，台中市扶搖直上成為六都之冠。但細觀各個行政區，2023 年小宅出租最多的仍以雙北行政區為主，台北市中山區位居榜首，共有超過6,000筆小宅 整層出租的物件。而台中市的西屯、北屯、北區緊隨其後，位列第2至第4名，超越雙北三 重、板橋、大安、信義等傳統蛋黃區。這些小宅整層出租熱區都是發展已久，生活機能完 善，人口密集且商業發達，是典型租屋需求旺盛的市場。 https://infogram.com/1px1w1vypddeg9iqmyy6q9mzyxhndgqmdlr 這樣的分布結果雖在預料之內，但若深入分析過去5年各地的小宅出租量成長率，便會發 現蛋白區的小宅出租成長率有倍數、甚至10倍以上的成長。這顯示，隨著雙北和台中蛋黃 區的小宅市場逐漸飽和，建商和投資人將目光投向蛋白區，也帶動小宅出租供給擴展至中 南部次級地區，大量小宅如雨後春筍般林立。 「最近這幾年中南部（房市）很發達。」徐佳馨表示，雖然台中的小宅主要集中在西屯、 北屯的七期一帶，但近年科技廠進駐中科，使科技園區周邊房地產蓬勃成長。以中部科學 園區為例，過去10年間就業人口翻倍，帶動台中工業區、精密科學園區等地的發展，后里 、神岡、大雅也出現有龐大剛性需求的住宅區。 這幾年台中港科技園區、離岸風電產業專區等重大投資建設落腳海線，也讓清水、梧棲一 帶成為近年投資型房產大爆發的蛋白區。徐佳馨說，「當年遠雄在梧棲推（單坪）16萬到 20萬時，在地人看衰認為海線沒有人會去，有個人笑說『誰要去住梧棲啊』，結果後來那 個人買26萬。」 房價漲，租金就也跟著漲，近五年海線的租金漲幅突破3成，遠高於台中市中心的精華地 段。但以小宅數、租金成長幅度來說，海線的漲幅仍不及烏日。 https://imgur.com/T2Coy0Z https://infogram.com/1px0655jp7r901cqxplzx6x9k3a7njk533 隨著高鐵、台鐵等大眾交通設施的完善，周邊地段也成為投資客的首選。台中烏日、台南 歸仁憑藉「三鐵共構」的優勢，讓「高鐵特區」新建案如雨後春筍般湧現，吸引大量外地 投資客進駐，周邊小宅的供給量也隨之飆升，烏日從2019年的113件增至2023年的1,844件 ；歸仁則從4件升高至125件，增長十分顯著。 科技業帶動購屋、租屋市場結構改變的狀況也發生在南部城市。2017年起台積電宣布揮軍 南下，分別在南科台南園區和楠梓園區設廠，這些地段地價基期低，吸引大量建商進駐， 也連帶讓小宅的出租量大幅增長，房價跟租金一起水漲船高。 https://imgur.com/0Lxhbfx https://infogram.com/1pg2qxynqy93w1s9mdxxrj90e1twdl9m0qe 徐佳馨說，早期南科不是工程師的就業首選，周邊建設寥寥無幾，但是近年竹科與中科產 能漸趨飽和，南科成為科技業進駐的新桃花源。因此當科技大廠陸續宣布於南科設廠，工 程師、投資客也紛紛將目光投向當地的房地產，「房價漲上去後，很多人想起竹科、中科 學長們以前賺錢的經驗。」 科技業資產豐厚，許多工程師將房地產視為投資首選，在聽聞相關產業進駐科技園區的第 一時間購置物件，隨後放著等待房價增值或轉租給其他人。新一批工程師累積資本或對市 場有了足夠的了解後，也會相繼投入房產投資行列。 觀察到這種現象的畢務潔說：「其實工程師買房還挺驚人的。他們會特地請假，一整組人 一起去看房、掃貨。我們有中南部的同事提到，去年高雄的幾個案子就是被一群工程師掃 完後他們才回去上班。」 至於安南一帶，則是近年來台南市政府重點推動的重劃區，區內的九份子重劃區在過去5 年間房價顯著上漲，單坪售價從19萬飆升至34萬，租金漲幅也不遑多讓，從每坪750元成 長至1,211元。 桃園觀音鄰近重劃區、高鐵特區小宅林立，出租成長量居北北桃之冠 北北桃地區小宅出租量成長之冠也是因為位處重劃區，桃園市政府近年積極推動位在觀音 的草漯重劃區，過去該區域以透天厝和別墅為主，隨著高鐵站和桃園航空城的建設逐漸成 形，建商紛紛進駐，房價和租金同步攀升，觀音在北北桃租金漲幅中排名第二，僅次於科 學園區所在的龍潭。 https://imgur.com/L3FZOAc https://infogram.com/1pzm5610eg0y7zb2kr3jx3q2nyi1g7yjpv9 中國文化大學土地資源學系主任李家儂指出，台灣近年有非常多大型區段徵收跟市地重劃 案，這些區域從原住戶轉手到建商時，地價往往就已上漲5～6倍，而建商進一步開發規劃 後，就會以更高價格售出，同時帶動周邊老房子價格上漲。當房價上漲，租金也隨之攀升 ，進一步推高當地租屋成本。 不過相比其他縣市，雙北租屋市場過去5年的小宅增長趨勢沒有特別顯著，租金漲幅也多 集中在蛋白區。部分觀點認為，雙北小宅供應已經相當密集，且腹地發展趨於飽和，因此 成長空間有限。不過畢務潔從租屋平台方的角度觀察指出，長期以來，雙北租屋需求旺盛 ，因此出租狀態相對穩定，即便在租約轉換期，房東、房仲仍能輕易媒合到租屋需求者， 許多房源無需上架至591等平台就能迅速出租，因此也比較難如實反映小宅出租趨勢。 只要小宅化趨勢持續擴大，房價租金就會同步走高 過去5年，小宅在租屋市場中的比例快速攀升，從以前套、雅房為主的租屋市場，現今被 整層小宅物件逐漸取代，租客得花更多的預算來租稍微大一些、格局完善的小宅。但這樣 的轉變對租屋族來說，究竟是福是禍？ 投資客不隔套、整層出租的策略確實為租屋市場帶來較多安全保障較高的物件，有助於市 場淘汰老舊危險建築。然而，這樣的趨勢對租客的財務負擔卻帶來挑戰，尤其在租金上漲 的背景下，小宅並不見得能提供與租金相對應的價值。 受訪的專家都不約而同地提到，台灣租屋市場一直缺乏完整的市場調查，導致租客在房東 主導的市場裡，話語權相對有限。也有北漂族跟我們提到，她因為受不了台北的高昂租金 而決定回到台南，但卻發現當地即便出現很多新房源，租金卻也漲到無法理解的範圍，甚 至與北部比肩。 房價與租金的預測上，央行在今年9月推出第七波信用管制政策，讓購屋市場進入盤整期 ，投資需求暫時降溫。然而，市場普遍認為當房市達到低點後，政府很可能再度祭出利率 優惠、放寬貸款條件等措施來刺激買氣，整體房價的長期上升趨勢依然強勁。 在此背景下，隨著科技業的快速發展以及台積電等大型科技廠進駐中南部，加上各地重大 基建的開發，帶動大量人口移入，推動中南部房價逐步上揚。畢務潔指出，中南部的房價 正逐漸向北部看齊，且房價和租金呈正相關，只要房價不跌，租金也不會有大幅下修的可 能性。 展望未來，房價有高機率會持續攀升，小宅這類產品在購屋和租屋市場中的版圖也就會繼 續擴大。對於單身族群、小家庭而言，無法負擔高房價的情況下，選擇在租屋市場中找到 小宅作為過渡，將成為更為普遍的趨勢。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 【附錄】《報導者》如何分析租屋數據 本報導591租屋資料取自公民科技社群g0v專案「開放台灣民間租屋資料」，自網站蒐集 2019年至2023年歷年年度資料，並參考相關文獻，進行初步過濾： 保留特定建築類型： 只保留公寓、華廈、透天厝和住宅大樓，排除店面、倉庫、辦公商 業大樓等。 保留特定物件類型： 只保留雅房、分租套房、獨立套房和整層住家，排除廠房、辦公等 。 保留住宅用途： 只保留純住宅使用樣本，刪除商業用、工業用或零售業使用等資料。 排除包含車位的樣本： 刪除租金內含車位價格者。 排除特定樓層： 刪除整棟出租的樣本。 以下為資料抓取與初步過濾後，《報導者》執行的資料清洗過程： 1. 更新經緯度位置資訊： 若物件本身帶有「常見約略地點_x」、「常見約略地點_y」，則以此為準。 若這兩欄數據為空值，則自「約略位置範圍」欄位中抓取有經緯度的數據，取範圍取中間 值為經緯度。 刪除無經緯度數據的物件。 將物件的經緯度數值與其對應的行政區進行比對，排除位置不相符的點位。 2. 移除租金、面積離群值： 移除租金單價離群值：依各行政區劃分標準計算租金平均單價，再以2倍標準差刪除各區 的離群值。 移除面積離群值：依各租屋類型計算平均面積，再以2倍標準差刪除面積離群值。 資料清洗完畢，共獲得373萬5,287筆不重複房屋出租資料。 ▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 5.完整新聞連結:https://bit.ly/3YS5523 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.250.212.217 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1730847142.A.E92.html